Интересът към малката зона логично води до вдигането на цените

Много е рисковано в медиите да изкарваме Капана като някаква страшна златна мина, смята Димитър Семков, съсобственик на заведението "Котка и Мишка"

Венелин Драганов е собственик на ателие за ръчни изделия от дървесина. Прави ги на мястото, което се разви като артистичен хъб в последните години - Капана в центъра на Пловдив. Драганов може да си позволи да е тук, защото е собственик на помещението, в което работи. Ако беше наемател, не е ясно дали щеше да остане. Посочва поне няколко други занаятчии, които се е наложило да се изнесат "понякога дори на 200-300 метра" извън квартала, за да си позволят наемите.

Причината е, разбира се, че Капана се развива бурно. Малкият правоъгълник между главната в Пловдив, булевард "Борис III" и Стария град е бумтящото сърце, което подхранва новото самочувствие на втория по големина град в България. В последните няколко години по малките му улички и кокетни сгради се настаниха много артистични бутици и магазини, примесени със заведения. С вдигането на цените обаче кварталът започва да променя постепенно облика си.

На новия живот по старите павирани улици на централния квартал е посветена цяла тема в приложението „Имоти“ на Капитал. Вижте анализа и историята.

Съживяването на някогашния занаятчийски квартал на града, останал още от XV век под името Капана (според градския фолклор заради объркващите улички, в които човек лесно може да се изгуби), е идея на общината от 2013 г. След столетна серия от събития - унищожителен пожар, промени в градоустройствения план по време на социализма, индустриализацията на града, кварталът постепенно е запуснат и е предимно павиран паркинг за коли сред изоставени сгради. Единственото, което напомня за миналото му, са имената на улиците - "Златарска", "Абаджийска", "Железарска", "Кожухарска".

Във връзка с кандидатурата на Пловдив за културна столица на Европа започва първият насърчителен проект в подкрепа на инициативата "Капана - квартал на творческите индустрии в Пловдив". Общината поема 100% от разходите за едногодишния наем на десет бизнеса, селектирани чрез конкурс, а през втората година - 50%. Успоредно с това стартира превръщането на района в пешеходна зона, оправят се улиците, осветлението.

"Почти всичко останало беше свършено от самия бизнес и хората, които инвестираха време и усилия в това място", коментира Стефан Стоянов, заместник-кмет на Пловдив по образование, бизнес развитие, европейски политики и международно сътрудничество. Според него за тези няколко години предприемачите успяват да си създадат своя собствена екосистема, където да функционират успешно. В нея намират място близо 60 арт магазина и заведения, както и други малки бизнеси. Организират се и събития, инициирани от самите тях.

Капанът също така улавя много удачно време да се съживи. Пловдив се развива бурно - покрай полетите до местното летище на Ryanair, покрай избора си за културна столица през 2019 г. и покрай бума на Тракия икономическа зона. По думите на Стоянов и проучвания от страна на администрацията, потокът от посетители към града през последните две години се е увеличил с около 10-15%, а туристическият сезон вече е седеммесечен (преди няколко години от юни до август, а сега от април до октомври). Според него миналата година базата от 4600 легла в Пловдив се е оказала недостатъчна да приеме гостите на града, а първият изцяло разпродаден уикенд през 2017 г. е бил в края на април.

"Няма как всичко това да няма благотворен ефект върху туризма", споделя Иван Илиев, собственик на една от локалните къщи за гости. "На първо място самият Пловдив се развива, а събитията в Капана се случват дори още по-бързо." По негово мнение посетителите на града не са в преследване на "алкохолен туризъм", а пикът на сезона е през лятото. През зимата туристическият поток е много по-слаб, което го е принуждавало да не отваря изобщо. Илиев развива бизнеса си в Капана от две години и половина и също споделя наблюдението, че след силния отзвук за развитие на квартала се наблюдава тенденция на покачване цените на наемите.

По-високи цени, по-малко артисти

Интересът към малката зона логично води до вдигането на цените там. Според данни на imot.bg, за периода 2014-2017 г. средният ръст на наема на апартаменти в центъра на Пловдив е 14%, като за по-големите достига над 20%. Тъй като Капана е твърде малък, за да има отделна статистика за него, точни данни няма (бърз преглед на малкото налични обяви показва наеми от около 5 евро на кв.м, което е много под цените, които Colliers дават за площи на главната улица - около 20 евро). Но по наблюденията на общината, както и на местни обитатели, от 2013 г. досега наемите на сравними помещения са се вдигнали поне двойно. Когато е започнала общинската програма, месечният наем на обектите се е движил между 100 и 250 лв., казва Стоянов. За някои от тези места сега се плаща тройно. Наемите за заведения, които изискват по-големи помещения пък, достигат 2500 лева, твърдят местни собственици.

По мнение на Димитър Семков, съсобственик на заведението "Котка и Мишка" и една от основните движещи сили зад сайта "Под Тепето", рязкото вдигане на наемите в квартала е започнало да задушава малкия бизнес. Семков и партньорът му държат редакцията на "Под Тепето" и на kapana.bg в квартала. В началото "Котка и мишка" се помещава на първия етаж на триетажна сграда, като вторите два са практически непригодни за нуждите на заведението и биват използвани като офис. С течение на времето се решават да наемат сградата в съседство и да я обединят с първата. С хазяина са се разбрали наемът да се движи спрямо инфлацията, но дори в този случай понякога, особено зимните месеци, се налага да финансират лично наема.

Според Семков имотите в района не са пригодени за развиването на бизнес и всяко увеличение в разходите на собствениците би могло да доведе до фатален край. "Самите помещения в квартала не са благоприятни за добър оптимизиран бизнес. Малки са, в лошо състояние са и са много зле от енергийна гледна точка", коментира той. Старите електрически инсталации и неподходящото вътрешно разделение на сградите, които в миналото са били използвани за складове, ги прави трудно пригодими. Малкото налично пространство пък не позволява настаняването на много хора в сградата и според предприемача добрата възвращаемост идва едва в пиковия летен период, когато могат да се изнесат маси и столове на улицата, а хубавото време осигурява по-висока посещаемост. Противно на всеобщото мнение дори популярните места в Капана едва се справят, твърди Семков. "Затова е много рисковано в медиите да изкарваме Капана като някаква страшна златна мина", допълва той.

Но ако заведенията не затварят и дори нарастват като брой, не може да се каже същото за занаятчиите. Венелин Драганов констатира, че намесата на общината, която той оценява положително, е повишила стойността на имотите. Но не очаква занаятчиите да могат да се съревновават с бизнеси с по-регулярни и стабилни приходи, каквито според него са заведенията. Първоначалната идея на общината Капана да е квартал на творческата индустрия не е реализирана по правилния начин и е принудила много от собствениците на ателиета да се преместят извън нея, обобщава Драганов.

Успехът и неговите последствия

Това обаче е логично. Възстановяването на места като Капана се движи от т.нар. rent-gap theory - разликата между приходите от настоящия наем и потенциалния наем, който би могъл да бъде получен от мястото в бъдеще. С привличането на повече интерес и повече хора цените очаквано ще продължат да растат, особено в такава малка зона, каквато е Капана (въпреки че според общината границите на района вече преливат и в съседни зони). И навсякъде, където гентрификацията е сработила, първоначалните наематели, които често са представители на творчески професии и хора с по-нередовни доходи, се оказват в невъзможност да следват ръста на наемите, ако нямат предварително дългосрочен договор.

Пример за това е фактът, че голяма част от първите наематели, получили финансиране от общината, вече ги няма или са се преместили, докато много други, които не са получили общинско финансиране, се настаняват там. Това може да значи, че някои малки занаяти може би няма да успеят да се задържат там. Но ако всичко продължи да върви добре за Пловдив, не очаквайте наемите да спрат да се увеличават, нито Капана да се изпразни отново.